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Anche sull’Affitto d’azienda le domande da parte di clienti sono diverse e ci fanno capire che in tanti conoscono l’affitto d’azienda come soluzione ma non la conoscono nel dettaglio. Ecco che ci chiedono quali sono i rischi dell’affittare un ramo dell’azienda, quali sono le scritture contabili che entrano in gioco, se c’è bisogno del notaio o del commercialista per fare un fitto d’azienda e cosa succede nel caso di affitti non percepiti. Iniziamo subito dallo spiegare cos’è l’affitto d’azienda.
Affitto d’azienda
L’affitto d’azienda è una tipologia contrattuale cui si ricorre in presenza di particolari esigenze che potrebbero renderlo momentaneamente più appetibile rispetto alla costituzione di una nuova società, o al posto di chiudere.
Affittare un’Azienda, o un ramo di essa, implica una serie di vantaggi per locatore e locatario, sia dal punto di vista organizzativo che sotto il profilo amministrativo e dei costi ; tuttavia non sono pochi i rischi presenti nella struttura di un simile contratto e, molte volte, questa parte viene sottovalutata.
Il contratto di affitto d’Azienda
Il contratto di affitto di azienda (o di ramo aziendale) è regolato in maniera specifica dall’Art. 2562 del codice civile e segue, per i restanti aspetti, la normativa relativa all’affitto di bene produttivo (artt. 1615 e ss. del Codice civile) e alla cessione di azienda (artt. 2558, 2559 e 2560 del Codice civile).
Questa tipologia di cessione di ramo aziendale, può riguardare qualsiasi tipologia di attività e vede la presenza di due parti contrattuali: da un lato l’imprenditore affittante o locatore, dall’altro l’affittuario.
L’imprenditore affittante concede all’affittuario, in cambio del pagamento di un canone, il diritto di utilizzare la propria azienda, o un ramo di essa, per esercitare l’attività economica cui essa è destinata.
Affitto d’Azienda e affitto commerciale: differenze
Il Codice civile definisce l’Azienda all’Articolo 2555 come “il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.
Questa definizione ci consente di fare un distinguo molto importante: benché nel linguaggio comune le due definizioni vengano spesso utilizzate come interscambiabili, il contratto di affitto d’azienda è cosa ben diversa dalla locazione commerciale.
- La locazione commerciale riguarda esclusivamente l’affitto di un bene immobile e dei suoi beni accessori ad un imprenditore, che poi provvederà ad utilizzarli per esercitarvi una propria attività imprenditoriale.
- L’affitto d’azienda corrisponde alla locazione di un’azienda, o di un ramo di essa, intendendo come tale l’insieme di tutti gli elementi che la costituiscono, secondo la definizione datane dall’articolo del Codice civile che abbiamo citato più sopra.
Perché scegliere l’affitto d’Azienda
È la situazione ideale per le imprese che versano in un momento di difficoltà, per l’imprenditore che vuole gestire un momento di crisi aziendale o un passaggio generazionale.
D’altro canto, il locatario ha la possibilità di iniziare un’attività imprenditoriale senza effettuare investimenti troppo gravosi e godendo dell’avviamento e dei vantaggi di utilizzare una ditta dal nome già consolidato sul mercato.
È una strada particolarmente indicata per i giovani aspiranti imprenditori che però non hanno a disposizione grossi capitali iniziali, per chi ha intenzione di comprare un’azienda e può usare il periodo di affitto come test (“rent to buy), o a chi sta per subentrare all’interno della gestione familiare per un cambio generazionale e può quindi testare le proprie capacità per un primo periodo, godendo ancora del supporto del suo predecessore.
Affitto d’azienda notaio o commercialista?
Fino a poco tempo fa la stipula del contratto di affitto d’Azienda doveva avvenire necessariamente davanti ad un Notaio ; un recente emendamento ha portato una significativa modifica all’Articolo 2556 del codice civile sulla procedura da seguire per le imprese soggette a registrazione nel caso di trasferimento della proprietà (cessione) o godimento dell’azienda (affitto) e prevede che, nel caso in cui si scelga la strada della scrittura privata, sarà sufficiente operare con una sottoscrizione e deposito dell’Atto presso Avvocati o dottori commercialisti.
Vantaggi dell’affitto d’Azienda
Già da questa prima definizione, sono evidenti i vantaggi che questo contratto ha per entrambe le parti:
- L’imprenditore affittante continua ad avere a disposizione delle entrate costanti, corrispondenti al canone, pur non occupandosi più personalmente dell’attività imprenditoriale corrispondente all’azienda o al ramo di azienda ceduto in affitto
- L’affittuario può lanciarsi in un’attività imprenditoriale senza dover sostenere i costi iniziali relativi all’acquisto dei beni aziendali necessari alla sua realizzazione.
Come si articola un contratto di affitto d’azienda
Il contratto di affitto di azienda può assumere la forma di un atto pubblico o di una scrittura privata, autenticata tramite atto notarile. In ogni caso, dev’essere registrato entro 30 giorni nel Registro delle imprese presso la Camera di commercio.
Le parti del contratto sono solitamente le seguenti:
- Dati dell’imprenditore affittante e dell’affittuario ;
- Descrizione dell’azienda o del ramo di azienda oggetto del contratto ;
- Durata del contratto di locazione e modalità per la risoluzione anticipata ;
- Ammontare e cadenza del canone: il canone può essere fisso o variare proporzionalmente all’andamento dell’azienda e può essere in denaro o in natura ;
- Crediti e debiti aziendali ;
- Eventuale garanzia (fidejussione, caparra, cauzione) ;
- Situazione dei singoli dipendenti (posizione, anzianità, retribuzione, TFR accumulato) ;
- Inventario dei beni aziendali ;
- Elenco e descrizione degli obblighi di gestione ;
- Divieto di subaffitto e cessione ;
- Modalità per la riconsegna ;
- Eventuale opzione d’acquisto.
In questo ultimo caso, il contratto indicherà anche:
- La data entro cui l’affittuario potrà comunicare la sua intenzione di comprare l’azienda
- Il prezzo dell’azienda e se i canoni versati fino a quel momento sono da considerarsi come acconti
- La modalità di comunicazione dell’intenzione di acquistare l’azienda da parte dell’affittuario all’imprenditore affittante
Rent to Buy
Dall’inglese letteralmente “affittare per acquistare”, già dal nome è chiaro di cosa si tratta. La formula “Rent to Buy”,è una variante dell’affitto d’Azienda che permette, tramite una chiara stipula tra le parti, di locare con finalità d’acquisto.
Nello specifico il futuro acquirente verserà al proprietario una cauzione pari, in linea di massima, al 30% della somma pattuita e potrà da subito iniziare la propria attività usufruendo dei vantaggi dell’affitto aziendale per poi definire l’acquisto entro un massimo di 3 anni.
Il maggiore vantaggio dato da questa formula è dato dal poter avviare di fatto la propria attività senza la necessità di investimenti iniziali, ma le insidie, se possibile, sono anche maggiori rispetto al semplice affitto.
Obblighi e vincoli contrattuali in un affitto d’Azienda
Come per ogni tipologia contrattuale, esistono obblighi e diritti previsti dalla Legge per ambedue le parti oggetto del contratto.
Vediamo quali sono.
Obblighi dell’affittuario
- L’affittuario non può modificare la destinazione o la denominazione dell’azienda, la cui presenza all’esterno deve restare immutata
- Deve avere cura dei beni aziendali, mantenendo intatta la loro efficienza
- Deve provvedere alle spese di gestione, sia ordinarie che straordinarie
- Alla scadenza del contratto, ha l’obbligo di restituire l’azienda come l’ha ricevuta
Obblighi dell’imprenditore affittante:
- L’imprenditore che affitta la propria azienda, o un ramo di essa, ha l’obbligo di consegnarla all’affittuario nelle condizioni ottimali per continuare la produzione aziendale in maniera perfettamente corrispondente alle caratteristiche richiamate nel contratto stesso e alla sua vocazione precedente al momento della cessione in locazione
- È soggetto al divieto di concorrenza: per tutta la durata del contratto, egli non potrà svolgere un’attività imprenditoriale concorrenziale
Diritti dell’affittuario:
- L’affittuario ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed un risarcimento dei danni, se l’imprenditore affittante non rispetta il patto di non concorrenza
- L’affittuario ha il diritto di incassare l’intero utile prodotto dall’azienda, fatto salvo il suo obbligo di corrispondere al locatario il canone pattuito
- L’affittuario subentra nei contratti stipulati e nei rapporti di lavoro, salvo diverso accordo e solo se i contratti non hanno carattere personale
- L’affittuario non risponde dei debiti maturati prima della stipula del contratto di affitto
Diritti dell’imprenditore affittante:
- L’imprenditore affittante ha il diritto di vegliare sull’operato dell’affittuario per verificare che questi non stia operando in maniera non efficiente o non corrispondente alle caratteristiche dell’azienda ceduta in locazione. Nel caso si verifichi questa ipotesi, l’imprenditore affittante può chiedere la risoluzione del contratto
- L’imprenditore affittante ha il diritto di vedersi restituita l’azienda allo scadere del contratto comprensiva di tutte le parti che la costituivano al momento della stipula del contratto
Per effetto del contratto di affitto di azienda, l’affittuario acquisisce lo status di imprenditore.
Per quanto riguarda l’imprenditore affittante, invece, si distinguono due opzioni:
- Se l’azienda è di proprietà di un imprenditore individuale che possiede altre aziende oltre a quella ceduta in locazione, egli non perde la qualifica di imprenditore
- Se l’imprenditore cede in locazione l’unica azienda che possiede, egli perde la qualifica di imprenditore per tutta la durata del contratto di locazione e la sua Partita IVA è congelata per tutta la durata del contratto
Aspetti fiscali del contratto d’affitto d’Azienda
Il contratto di affitto di azienda è soggetto a tassazione e al pagamento di un’imposta di registro che variano a seconda della natura dell’imprenditore affittante.
Si distinguono due casi:
- Se l’imprenditore affittante è una società o un imprenditore che possiede altre aziende oltre a quella data in locazione (o che cede solo un ramo della sua azienda), il canone è soggetto a fatturazione e su di esso si applica il 22% di IVA e l’imposta di registro dovuta avrà un costo fisso ;
- Nel caso in cui l’imprenditore affittante sia un imprenditore individuale che sta cedendo l’unica azienda di sua proprietà, si vedrà congelata la Partita IVA, come abbiamo visto, e pertanto il canone non costituirà per lui un reddito da impresa ma individuale e vi si applicherà la tassazione IRPEF. Inoltre, l’imposta di registro ammonterà al 3% del canone
Scioglimento di un contratto d’affitto d’Azienda
Il contratto di affitto di azienda può essere rescisso, come qualsiasi altro tipo di contratto d’affitto, seguendo delle specifiche particolari previste dalla Legge.
- Quando è giunto a scadenza ;
- Se non è prevista una scadenza, con un preavviso che rispetti le condizioni poste dall’articolo 1616 del Codice civile (adeguato preavviso) ;
- Se è stato stabilito contrattualmente un diritto di recesso (per giusta causa e/o gravi motivi, o anche in assenza di giusta causa e/o gravi motivi) ;
- Quando una delle parti ne chiede la risoluzione per inadempimento ;
- In presenza di una clausola risolutiva ;
- Risoluzione per vizi dell’azienda ;
- Se viene dichiarata l’eccessiva onerosità e impossibilità sopravvenuta (articoli 1463 e 1467 del Codice civile) .
Principali rischi nell’affitto d’Azienda
Dipendenti
L’Articolo 2112 del codice civile recita che : “ il contratto di affitto di azienda non è causa di licenziamento del personale addetto, mentre l’affittuario dell’azienda succede in tutti i debiti verso il personale medesimo, anche se non inseriti in contabilità e anche se non immediatamente percepibili (come nel caso del debito per retribuzioni di lavoro straordinario non corrisposte).”
Questo significa che ci si potrebbe trovare coinvolti in eventuali rivendicazioni da parte dei dipendenti per mensilità non retribuite, straordinari non corrisposti o contenziosi in genere, pur non essendone direttamente responsabili. Una scomoda eredità!
Debiti
Un altro tasto dolente è proprio quello della situazione debitoria del titolare dell’azienda che si vuole locare.
Immaginate di prendere in affitto un’azienda il cui proprietario ha lasciato svariati debiti con dei fornitori; se è vero che non avreste alcuna responsabilità in merito, è anche vero che difficilmente il fornitore riallaccerà un rapporto con l’Azienda dalla quale vanta ancora un credito, con il rischio di danneggiare l’attività stessa.
E’ il caso di un ristoratore milanese che ha affittato un ristorante piuttosto noto nel capoluogo lombardo per la peculiarità di cucinare la carne di struzzo, piatto principale del menù. Il fornitore storico del locale si è rifiutato di proseguire il rapporto con il nuovo gestore in quanto vantava un credito dal proprietario di svariate migliaia di euro, mettendo in crisi il nuovo titolare, anche per la difficoltà di reperibilità della merce.
Dopo aver provato altri fornitori che non si sono rivelati all’altezza, sia per qualità che per costi, l’affittuario ha dovuto tornare sui suoi passi e saldare il debito pregresso per poter riallacciare il rapporto col fornitore storico.
leasing
Negli affitti d’Azienda la parte dei leasing diviene spesso motivo di contestazione a contratto già avviato, nonostante su carta sia stato specificato il subentro del nuovo titolare anche per questa parte.
Capita sovente, infatti, che le società concedenti pretendano di stipulare nuove condizioni per il subentrante, creando contenziosi e dispute che spesso finiscono nelle aule dei tribunali.
Procedure fallimentari in corso
L’Articolo 79 della legge fallimentare prevede che il fallimento non sia causa di scioglimento del contratto di affitto d’Azienda ma che entrambe le parti possano recedere dal contratto entro sessanta giorni, con la corresponsione alla controparte di un “equo indennizzo”.
Si tratta di una norma dalla quale derivano rischi da calcolare attentamente al momento dell’assunzione in affitto dell’azienda di un imprenditore che sia a rischio di fallimento.
In conclusione
L’affitto aziendale viene largamente utilizzato da piccole e medie imprese ma, specialmente negli ultimi anni, non sono poche le grosse aziende che decidono di sfruttare questo strumento dell’imprenditoria prima di passare, magari, all’acquisto dell’azienda.
Chiaramente un imprenditore facoltoso è coperto dal proprio ufficio legale, interno e esterno, che si assicurerà nei minimi particolari la tutela per il proprio cliente ; sarebbe buona norma, dunque, anche e soprattutto per i piccoli imprenditori avvalersi di uno studio professionale per la valutazione preventiva di una simile operazione, onde evitare di inciampare in uno dei numerosi cavilli legali insiti in questo tipo di trattative.
Se avete intenzione di affittare un’azienda o se volete dare in affitto la vostra, magari con l’intenzione di venderla in seguito, non aspettate a contattarci per una valutazione personalizzata e approfondita del vostro caso.